Jenis sertifikat apartemen yang perlu diketahui beserta prosedur mengurusnya

Published on: 23 February 2022

•

Min read: 5 min read

Algonz D.B. Raharja

A passionate ecological researcher and writer who loved to learn about SEO and content writing for marketing purposes

Perkembangan properti di Indonesia belakangan nampak cukup pesat, sebab kini apartemen tak hanya ditemui di Jakarta saja, tetapi juga Yogyakarta, Surabaya, hingga Malang, dan berbagai kota lainnya. Namun, sebagai salah satu pilihan hunian, apartemen memiliki ciri khas pengurusannya sendiri. Lantas, apa dan bagaimana cara mengurus sertifikat apartemen? Mari kita simak ulasan berikut ini ya.

Apa itu sertifikat apartemen?

Sertifikat apartemen merupakan dokumen legal yang berlaku sebagai bukti sah pemilik unit apartemen (Sumber: Pexels)

Secara garis besar, sertifikat apartemen merupakan dokumen legal yang berlaku sebagai hak kepemilikan seseorang atas apartemen. Sertifikat apartemen merupakan dokumen yang sah secara hukum sebagai tanda bukti kepemilikan unit apartemen. Sehingga, pada dasarnya pemilik unit apartemen diharuskan memiliki dokumen sertifikat apartemen secara penuh dan asli. Kepemilikan sertifikat apartemen juga dapat membantu dan memperkuat posisi seseorang dalam persoalan hukum terkait kepemilikan unit apartemen dan proses-proses lain terkait jual-beli unit apartemen tersebut.

Manfaat sertifikat apartemen

Sertifikat apartemen bermanfaat untuk mendukung transaksi jual-beli atau sewa unit apartemen ke pihak lain (Sumber: Pexels)

Sebagaimana telah tersirat di atas, sertifikat apartemen memiliki manfaat bagi pemilik unit apartemen. Lantas apa saja manfaat sertifikat apartemen ini? Berikut ini adalah beberapa manfaat sertifikat apartemen.

Menjadi bukti kepemilikan sah bagi pemilik apartemen
Menjadi dokumen legal yang dapat dipertanggungjawabkan secara hukum
Menjadi salah satu dokumen utama untuk kegiatan jual-beli unit apartemen
Menjadi bukti sah yang membedakan penyewa apartemen dan pemilik apartemen
Menjadi dokumen yang wajib ditunjukkan ketika akan menyewakan apartemen kepada orang lain, dengan alasan keamanan dan kesepakatan

Secara legal, urusan kepemilikan apartemen ini diatur dalam UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun. Di mana di dalam Pasal 46 ayat (1) UU Rumah Susun tersebut diatur bahwa hak kepemilikan satuan rumah susun (Sarusun) merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan dan terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama sarusun, benda bersama, dan tanah bersama.

4 Jenis sertifikat apartemen

Berikut adalah jenis sertifikat apartemen (Sumber: Pexels)

Dalam peranannya sebagai bukti legal kepemilikan, sertifikat apartemen secara umum terdiri dari empat jenis sebagai berikut.

1. Surat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS)/Hak Guna Bangunan Milik

SHMSRS merupakan sertifikat apartemen sebagai hak guna bangunan milik dari suatu unit apartemen (Sumber: Pexels)

Menurut Pasal 1 angka (11) UU Rumah Susun, sertifikat hak milik sarusun (SHMSRS) merupakan tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.

Dalam artian lain, SHMSRS merupakan hak guna bangunan milik yang dimiliki perseorangan terhadap satu atau lebih unit apartemen tanpa kepemilikan terhadap hak atas tanah. Hak guna bangunan dalam Sarusun ini memiliki status HGB Milik yang berarti apartemen dibangun di atas tanah milik perorangan atau perusahaan properti/developer tertentu.

Dalam urusan birokrasi, sertifikat hak milik atas Sarusun umumnya sama dengan sertifikat hak milik untuk rumah tapak. Namun, ada perbedaan pada sampul SHM Sarusun yang berwarna merah muda, sedangkan untuk SHM biasa berwarna hijau. SHM Sarusun juga dapat digadaikan sebagai jaminan pinjaman serta berlaku selama 30 tahun.

2. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)

Berbeda dengan SHM Sarusun, jika sebuah apartemen dibangun di atas lahan milik negara/pemerintah atau tanah wakaf, maka kepemilikan tanah berada di pihak ketiga. Hal ini berarti sertifikat yang diterima pemilik unit apartemen hanyalah sertifikat kepemilikan bangunan gedung saja.

Kelemahan dari apartemen jenis ini adalah bangunan bisa saja diubah atau dialihfungsikan ketika pemilik lahan meminta kembali hak atas tanahnya. Sehingga, bisa saja suatu saat bangunan tersebut menjadi apartemen, dan dalam jangka waktu tertentu disewakan kepada pengembang lain untuk didirikan rumah sakit misalnya.

3. Hak Pengelolaan Lahan (HPL)

Berbeda dengan sertifikat apartemen, hak pengelolaan lahan (HPL) merupakan kewenangan pihak ketiga untuk menggunakan suatu lahan sebagai hunian apartemen (Sumber: Pexels)

Hak pengelolaan lahan (HPL) merupakan hak yang berisi kewenangan seseorang atau perusahaan untuk merencanakan guna bangunan. Guna bangunan dalam hal ini termasuk peruntukkan tanah demi keperluan usaha.

Umumnya, HPL diberikan oleh pihak ketiga kepada pengembang atau perusahaan tertentu yang hendak membangun apartemen. Untuk itu, sertifikat hak pengelolaan tanah cukup berbeda dengan sertifikat apartemen secara umum. Selain berkekuatan rendah, hak pengelolaan lahan hanya terbatas pada kata “kelola” dan bukan kepemilikan.

4. Strata title

Menurut Hukum Online, istilah strata title tidak ditemukan dalam kepustakaan hukum Indonesia, namun istilah ini digunakan pada dunia properti Singapura dan Australia. Secara umum, strata title diartikan sebagai potensi kepemilikan bersama secara vertikal dan horizontal terhadap suatu bangunan hunian susun.

Dalam pengertian lain, strata title merupakan hak kepemilikan bersama atas ruang publik dalam satu bangunan dan hak eksklusif atas ruang pribadi. Dengan adanya strata title, ini maka pemilik unit apartemen dapat menggunakan ruang publik di suatu apartemen seperti fasilitas umum, sarana olahraga, dan lainnya dengan peraturan yang berlaku bersama.

Secara konseptual, strata title merupakan hak yang terpisah atas tanah, bangunan, air, dan udara di suatu lokasi. Sehingga, hal ini membuat adanya stratifikasi antara bagian-bagian mana saja yang bisa diakses secara privat dan umum beserta aturannya.

Cara mengurus sertifikat apartemen

Sertifikat apartemen dapat diurus setelah pengembang memberi kelengkapan dokumen pembangunan apartemen (Sumber: Pexels)

Jika di antara kalian ada yang hendak membeli unit apartemen, maka kalian harus mengerti dan paham bagaimana mengurus sertifikat apartemen sedari dini. Dilansir Badan Pembinaan Hukum Nasional, adapun cara mengurus sertifikat apartemen yang perlu diketahui sebelum transaksi jual beli unit apartemen adalah sebagai berikut.

Pastikan pengembang apartemen telah memisahkan satuan-satuan rumah susun sesuai akta pemisahaan berdasarkan Peraturan BPN No. 2 tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun
Pastikan pengembang telah mengajukan proses pengesahan Akta Pemisahan kepada Pemerintah Daerah Kota/Kabupaten setempat
Pastikan pula pengembang harus mendaftarkan Akta Pemisahan kepada Kantor Pertanahan dengan lampiran kelengkapan persyaratan seperti hak atas tanah, izin layak huni, dan warkat lainnya
SHMSRS baru bisa terbit setelah Akta Pemisahan telah terdaftar dan Buku Tanah selesai, karena Buku Tanah adalah dasar penerbitan SHMSRS
SHMSRS diurus dengan penyertaan formulir permohonan dengan materai yang diserahkan ke petugas loket Sertifikat Hak Atas Tanah yang merupakan tanah bersama (pencocokan keaslian)
Akta pemisahan unit sarusun akan dibuat oleh penyelenggara pembangunan apartemen atau pengembang

Setelah memastikan pengembang memiliki semua dokumen tersebut, maka calon pembeli unit apartemen dapat mengurus SHMSRS lewat pengembang sebagai pihak berwenang yang nantinya akan mengajukan Surat Ukur atas Tanah Bersama sebagai bukti legalitas keberadaan apartemen tersebut.

Untuk alih fungsi unit apartemen sendiri nantinya kamu akan menerima SHMSRS beserta salinan buku tanah beserta surat ukur hak atas tanah bersama, gambar denah lantai, dan satuan rumah susun yang dimiliki. Tak hanya itu, pemilik unit juga akan diberikan pertelaan atau daftar keterangan rinci mengenai ukuran bagian atas hak bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Selain SHMSRS, kepemilikan unit apartemen ini diperkuat oleh dokumen-dokumen yang disebutkan di atas. Jika kamu ingin mengalihkan kepemilikan, maka prosesnya adalah penyertaan surat asli yang dibuat di hadapan notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Adapun dokumen yang menjadi syarat pengurusan SHMSRS antara lain adalah sebagai berikut.

Formulir permohonan dengan tanda tangan di atas materai
Surat kuasa (jika diwakilkan pihak kedua)
Tanda identitas (Fotokopi KTP dan KK)
Sertifikat Hak Atas Tanah (asli) dari pengembang
Proposal pembangunan apartemen (salinan/asli) dari pengembang
Izin layak huni (salinan/asli) dari pengembang
Akta pemisahan, dari pengembang

Waktu penerbitan SHMSRS ini umumnya bisa mencapai lebih dari satu bulan atau tiga bulan, tergantung pada luas tanah tapak apartemen berada. Nah, itulah tadi hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum kamu membeli apartemen dan hendak mengurus sertifikat apartemen.

Bagi kamu yang masih bingung dan menimbang-nimbang untuk menjadikan apartemen sebagai hunian, tentu saja pengetahuan soal sertifikat apartemen ini bisa menjadi pertimbangan baru.

Jika kamu memiliki potensi di bidang pemasaran properti, ranah penjualan apartemen ini cukup tepat untuk dirimu merintis karier. Kamu bisa mendaftar lewat EKRUT untuk dapat terhubung dengan berbagai perusahaan atau pengembang apartemen yang membutuhkan kandidat baru tiap tahunnya.